商業租賃房產稅分為從價征收和租金征收。自用業務，每年房產稅一般按原商業價值的70-80%確定，稅率為1.2%；租賃企業應當根據實際收取的租金確定每月應繳納的12%的房產稅。出租商業地產時，一般要求出租人按9%的稅率繳納增值稅。

在商業租賃的實際運作中，如何降低財產稅和增值稅是設計租賃合同的關鍵環節。本文分析了商業租賃合同中免租期和租金分成設計中降低財產稅和增值稅的方法。

　一、租賃免租期設計

為了使企業及時產生租金收益，在簽訂租賃合同時，企業主會同意在租賃期內給予租戶一定期限的免租金優惠，如預裝修等。但免租期內是否繳納及如何繳納房產稅一直沒有引起重視，導致稅務稽查、滯納金甚至罰款0.5至1倍。

根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第二條：

因此，企業在簽訂的房屋租賃合同協議中“不確定”免租期，以合同中確定的起始租賃時間為準；如果約定“確認”免租期，則在實際免租期內給予承租人的租金優惠可以以“銷售折扣”的形式辦理。因此，租賃物免租期房產稅問題明確規定，對于租賃物，如果雙方簽訂的租賃合同有免租期，則產權人和出租人應按該物的原值即從價稅征收繳納房產稅。

如果考慮到實際減免期內猶豫條款的修改帶來的稅收和資金問題，可以就支付時間做出約定，以原約定的支付時間為節點，形成流轉稅的實際納稅義務。

例如，假設一個商業建筑面積為150平方米，建筑成本為500萬元，出租單元面積月租金標準為每平方米120元(月租金為1.8萬元)，租期為一年，承租人要求三個月的免租期(即整個租期的總租金為1.8萬元/月* 9=16.2萬元，攤薄12個月，月租金為1.33萬元

規劃前，免租期(前三個月)出租人每月應承擔的房產稅(從價征收)為500 *(1-30%)* 1.2%/12=35萬元，租賃期(后九個月)出租人每月應承擔的房產稅(從租征收)為18000元/月* 11。出租人在整個租賃期內應繳納的房產稅總額為3500 * 32160 * 9=29940元

這種情況下，整個租賃期的租金標準可以不約定免租期直接按13500元/月確定，從租金中征收房產稅。規劃后，出租人在整個租賃期內需繳納的房產稅總額為13500元/月* 12% * 12=19440元，可實現減稅約10500元。

由于免租期的優惠實際上是為承租人體現的，所以合同協議中只規避了“免租期”這一敏感條款，實際執行結果并沒有改變，出租人和承租人都可以接受。

二、租賃類別設計

除了租賃房產稅，增值稅也是租賃合同中特別關注的問題。按照現行增值稅征收政策，物業租賃的稅率為9%，物業管理的一般納稅人為6%，小規模納稅人為3%。所以在設計租賃合同的時候，租金可以拆分，一部分是租金，一部分是綜合服務費，一般設計在8: 2或者7: 3。需要注意的是，綜合服務費的收取應與物業費收取單位的約定一致。

綜合服務費不同于正常的物業管理費，可以設定為物業管理公共區域的治安、環衛費、夜秩序維護費、商業營銷活動策劃、商業廣告發布等。

根據《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》第7條(財政部、國家稅務總局、海關總署發布2019年第39號公告):7。從201年4月1日起

在租賃開始的特殊租賃期內，企業可以采用上述規劃方法簽訂租賃合同，進行合理有效的規劃，可以適當降低房產稅和增值稅，租賃企業也可以找到合理、公正、有效的處理“低價”的原因。這項優惠政策的限制條件是生產生活服務比例超過50%。為合理增加投入扣除，物業費、綜合服務費、水電費等收入比例可調整至50%以上。